Lage huren kosten woningcorporaties miljarden aan investeringskracht

‘Het wordt tijd dat we hier het gesprek over aangaan’, zegt Korevaar in een interview met Binnenlands Bestuur. Hij noemt de lage huren in de corporatiesector de ‘olifant in de kamer’ van het debat over de woningmarkt.

Huurverschil sterk toegenomen

Corporatiewoningen waren historisch gezien al goedkoper dan vergelijkbare woningen in de private huursector. Volgens berekeningen van Korevaar waren ze, rekening houdend met kwaliteitsverschillen, decennialang ongeveer 15 procent goedkoper. Sinds 2015 is het verschil echter sterk toegenomen. Maatregelen zoals passend toewijzen en de eenmalige huurverlaging van 2023 hebben ervoor gezorgd dat de huren bij woningcorporaties veel minder sterk zijn gestegen dan in de private sector. Het verschil bedraagt inmiddels ongeveer 31 procent voor zittende huurders en 40 procent voor nieuwe huurders. ‘Zo’n grote huurverlaging hebben we nooit eerder meegemaakt’, aldus Korevaar. Hij omschrijft het effect als ‘een impliciete uitkering aan de huurder, maar een impliciete belasting op de corporatie’.

Betaalbaarheid versus nieuwbouw

Volgens Korevaar heeft het huidige beleid een duidelijk positief effect gehad op de betaalbaarheid. Het aandeel van het besteedbare inkomen dat huurders gemiddeld kwijt zijn aan kale huur is gedaald van ongeveer 27,5 naar 22,5 procent. Voor een gemiddelde huurder betekent dat een voordeel van circa €4.000 per jaar. ‘Het betaalbaarheidsbeleid is succesvol. Maar het prijskaartje is dat de corporaties dat geld niet meer kunnen gebruiken’, zegt Korevaar. 

Daarmee ontstaat volgens hem een dilemma. Corporaties hebben enerzijds een belangrijke taak bij het realiseren van nieuwe woningen, maar beschikken anderzijds door het huurbeleid over minder inkomsten om daarin te investeren. Tegelijkertijd maakt het grote prijsverschil het voor huurders minder aantrekkelijk om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een duurdere woning in de private sector. ‘Daardoor loopt de huursector vast’, stelt Korevaar.

Huren stijgen nauwelijks mee met bouwkosten

Korevaar benadrukt dat de vraag of corporatiehuren ‘te laag’ zijn uiteindelijk een politieke keuze is. De cijfers laten volgens hem echter wel zien dat de huidige verhouding uitzonderlijk is. De huur voor een nieuwbouwwoning van een woningcorporatie is in tien jaar tijd met slechts 6 procent gestegen, terwijl de bouwkosten in dezelfde periode met ongeveer 30 tot 40 procent zijn toegenomen. ‘Als je dat vergelijkt, denk ik wel dat de huren te laag zijn’, zegt Korevaar.

Twee mogelijke routes

Volgens Korevaar zijn er twee manieren om de financiële positie van woningcorporaties te versterken zonder huurders met lage inkomens direct met hogere woonlasten op te zadelen. Een eerste mogelijkheid is om een huurverhoging voor de laagste inkomens te compenseren met een hogere huurtoeslag. Een tweede optie is om woningcorporaties meer overheidssubsidies te geven, zodat zij de huren laag kunnen houden. Beide routes kosten de overheid geld, maar kunnen volgens Korevaar het grote verschil tussen sociale en private huren verkleinen en tegelijkertijd de investeringskracht van corporaties aanzienlijk vergroten. ‘Daardoor worden uiteindelijk de huren voor iedereen een beetje lager.’

Korevaar erkent dat het politiek lastig is om voor hogere huren te pleiten. ‘Niemand vindt het aantrekkelijk om de huren te verhogen. Maar het kan dus best goed werken.’