Opkoopbescherming stimuleert woningbezit, huizenprijzen blijven stabiel

Het onderzoek dat is uitgevoerd door Matthijs Korevaar en Sjoerd van Bekkum van Erasmus School of Economics, samen met economen van de Universiteit van Amsterdam, evalueert het opkoopbeschermingsbeleid, dat Nederlandse gemeenten sinds 2022 de bevoegdheid geeft om beleggers te verbieden bepaalde woningen te kopen om te verhuren. De studie die zich richt op Rotterdam (de eerste grote stad die de maatregel invoerde), biedt zeldzaam causaal bewijs voor de invloed van dit opkoopbeschermingsbeleid op de woningmarkt en de samenstelling van lokale buurten.

Meer woningeigenaren, geen prijsdaling

De onderzoekers concluderen dat het verbod heeft geleid tot een forse daling van 73% in de aankopen door beleggers in gereguleerde gebieden, waarbij het grootste deel van die vraag werd vervangen door starters op de woningmarkt. Door deze verschuiving is het aandeel koopwoningen in 2022 met één procentpunt opvallend sterk gestegen. Verrassend genoeg leidde deze herverdeling van kopers niet tot een daling van de woningwaarde; in plaats daarvan stegen de gemiddelde huizenprijzen in de bewuste gebieden licht in de twee kwartalen na het verbod. Deze contra-intuïtieve uitkomst kan worden toegeschreven aan een grotere vraag van potentiële huiseigenaren die het verbod zagen als een signaal van verbeterde buurtkwaliteit.

Verbod op koopwoningen hervormt buurten zonder neveneffecten

Naast veranderingen in de eigendomsstructuur constateren de onderzoekers ook een verschuiving in het profiel van nieuwe bewoners. Huizenkopers die huurders vervangen, zijn over het algemeen welvarender, vaker geboren in Nederland, verhuizen over kortere afstanden en blijven langer, wat wijst op sterkere banden met de buurt. De onderzoekers stellen dat dit proces van "residentiële sortering" de stabiliteit en aantrekkelijkheid van de buurt kan vergroten, wat op zijn beurt de veerkracht van de huizenprijzen kan verklaren, ondanks de verminderde activiteit van beleggers. Bovendien is er geen bewijs dat de aankopen van beleggers zich hebben verplaatst naar aangrenzende gebieden, wat impliceert dat het beleid lokale effecten heeft, zonder onbedoelde neveneffecten.

Nadelen van een op eigendom gebaseerd huisvestingsbeleid

De onderzoekers waarschuwen echter dat deze voordelen ook nadelen met zich meebrengen. Het opkoopbeschermingsbeleid lijkt de huisvestingsmogelijkheden voor huurders met een lager inkomen te beperken en kan onbedoeld de mobiliteit beperken, met name voor huishoudens die voor grote veranderingen in hun leven staan, zoals een baanwissel, een scheiding of de start van opleiding.

Volgens de onderzoekers toont het onderzoek aan dat het bevorderen van zelfbewoning buurten kan hervormen zonder dat het leidt tot de gevreesde daling van woningmarktprijzen en -transacties. Hoewel wijken er baat bij kunnen hebben, bestaat er een reëel risico op verminderde flexibiliteit en toegang voor huurders, met name degenen met minder geld te besteden hebben. De bevindingen bieden actuele inzichten voor beleidsmakers wereldwijd, aangezien veel steden strategieën onderzoeken om stijgende huren, woningtekorten en de rol van beleggers op stedelijke woningmarkten te beheersen.