Elke vastgoedtransactie, van aankoop tot exploitatie tot verkoop, brengt een btw-vraagstuk met zich mee. Of die btw aftrekbaar is, heeft directe financiële consequenties voor bedrijven, instellingen en uiteindelijk voor prijzen en investeringsbeslissingen. Toch schiet de regelgeving die dit bepaalt op essentiële punten tekort. "Duidelijkheid kost minder dan onduidelijkheid. En goede regels betalen zichzelf terug," zegt Nino Arzini, promovendus aan Erasmus School of Law.
Op 5 februari 2026 verdedigde hij zijn proefschrift ‘Aftrek van btw op vastgoedgerelateerde kosten’. Onder begeleiding van Madeleine Merkx, hoogleraar Indirecte Belastingen en Martijn Albers, universitair docent Fiscaal Recht, beiden verbonden aan Erasmus School of Law, onderzocht hij hoe de btw-aftrek werkt in alle fasen van de vastgoedlevenscyclus: verwerving, exploitatie en vervreemding. En in hoeverre de huidige Europese en Nederlandse regelgeving aansluit bij het rechtskarakter van de btw.
Een stelsel dat complexer is dan nodig
“Het huidige positieve recht sluit niet altijd goed aan bij wat de btw als verbruiksbelasting beoogt te doen, en de kwaliteit van de regelgeving schiet op belangrijke onderdelen tekort,” is de conclusie die centraal staat in het onderzoek van Arzini. Dat leidt tot onnodige onduidelijkheid en inefficiëntie, voor bedrijven die dagelijks beslissingen nemen over btw-aftrek op vastgoedkosten, voor adviseurs die hen begeleiden, en voor rechters en beleidsmakers die het stelsel moeten toepassen en handhaven.
Arzini combineert in zijn onderzoek een positiefrechtelijke analyse, een nauwgezette doorlichting van EU-richtlijnen, nationale wetgeving, jurisprudentie en beleid met een normatief kader waarmee de kwaliteit van wet- en regelgeving systematisch kan worden beoordeeld.
Fase voor fase door de vastgoedlevenscyclus
In zijn onderzoek kiest Arzini voor een fase-gerichte benadering. Door de btw-aftrektoets te structureren langs de drie fasen van de vastgoedlevenscyclus, verwerving, exploitatie en vervreemding, maakt Arzini inzichtelijk waar de knelpunten zitten en hoe die samenhangen. Dat levert een instrument op dat bruikbaar is voor de praktijk: adviseurs en instellingen kunnen het kader hanteren bij concrete vraagstukken, rechters en beleidsmakers bij de beoordeling en ontwikkeling van regelgeving.
De aanbevelingen die uit het onderzoek volgen zijn zowel materieel als redactioneel. Materieel gaat het om betere aansluiting bij het rechtskarakter van de btw; redactioneel om wetgeving die begrijpelijker en consistenter is vormgegeven. "Het onderzoek maakt duidelijk dat er een concrete verantwoordelijkheid ligt bij wet- en regelgevers én beleidsmakers om deze verbeteringen door te voeren," aldus Arzini.
Vastgoedjurisprudentie blijft in beweging
Vastgoedjurisprudentie is voortdurend in ontwikkeling, mede doordat de bestaande wetgeving ruimte laat voor uiteenlopende interpretaties. Arzini's onderzoek biedt een structureel kader om die discussie te ordenen, niet als tijdelijke oplossing maar als basis voor langdurige verbetering van het stelsel.
Vervolgonderzoek ziet Arzini op drie terreinen: verdere materiële verbetering van het positieve recht, redactionele herziening van de bestaande regelgeving, en fiscaaleconomisch onderzoek naar hoe vastgoed het meest consistent in een verbruiksbelasting als de btw kan worden betrokken. De kern blijft daarbij dezelfde: “Btw bij vastgoed heeft een gigantische maatschappelijke impact. Veel van de huidige onzekerheid in de praktijk is helemaal niet nodig. Goede regels betalen zichzelf terug," besluit Arzini.
- Promovendus
- Meer informatie
Meer over het proefschrift ‘Aftrek van btw op vastgoedgerelateerde kosten’
- Gerelateerde content
